Thị trường bất động sản thiếu vốn, việc triển khai xây dựng phải đối mặt với rủi ro từ giá vật liệu, nhân công... nên một số dự án alibaba an phước đã xin được chuyển đổi công năng từ xây chung cư sang xẻ đất bán nền cho an toàn. Tuy nhiên, xu hướng này lại cho thấy phân khúc căn hộ đang có dấu hiệu bị rời bỏ, do các chủ đầu tư không còn kỳ vọng vào sự sinh lời ở đây nữa.


Điển hình tại quận 9 TP.HCM, công ty Thuduc House dành một phần của dự án Phước Long Spring Town để phân lô bán nền. Theo đó, bên cạnh khu trung tâm thương mại, chung cư cao tầng, doanh nghiệp cắt ra 38 nền nhà phố thương mại và biệt thự để bán trước. Cùng Thuduc House, công ty cổ phần phát triển nhà Hoàng Anh (thuộc Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai) chuyên phát triển căn hộ cũng xin chuyển khu đất xây cao ốc rộng 8 ha tại quận 9 TPHCM sang phân lô bán nền.

Việc UBND TP Hà Nội đưa ra một loạt các động thái quyết liệt để trả nợ đất dịch vụ cho dân đã tạo cú hích lớn giúp phân khúc này chuyển động sau một thời gian dài đóng băng. Thời gian qua, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ của Hà Nội cùng với hàng loạt dự án được triển khai đã dẫn đến tình trạng diện tích đất nông nghiệp ở khu vực ngoại thành đang ngày càng bị thu hẹp.

Thực tế không chỉ có hai đơn vị này xin cắt đất bán nền, thời gian qua, hàng loạt dự án alibaba an phước cao cấp không bán được hàng đã phải xin chuyển công năng thành khách sạn, căn hộ cho thuê. 3 năm khó khăn liên tiếp (từ 2009 - 2011), việc các doanh nghiệp bất động sản đầu tư dàn trải, kinh doanh ế ẩm, ngân hàng thắt chặt tín dụng... đã khiến nhiều doanh nghiệp suy kiệt về tài chính. Để giải bài toán này, TP HCM đã tạo cơ chế mở để hỗ trợ doanh nghiệp bằng cách chấp thuận chuyển công năng một số dự án nếu phù hợp quy hoạch. Đây có thể xem là biện pháp chữa cháy trong giai đoạn khó khăn của thị trường.

Theo quy định của Chính phủ, khi người dân bị thu hồi đất nông nghiệp, không còn điều kiện để sản xuất thì sẽ được cấp đất dịch vụ trong khu vực quy hoạch để nhanh chóng ổn định cuộc sống. Song tới thời điểm này, hàng vạn hộ dân vẫn đang mỏi mòn chờ được cấp đất dịch vụ. So với các loại đất khác như đất đô thị, đất thổ cư thì việc mua bán đất dịch vụ khá phức tạp bởi tính pháp lý của các lô đất tại nhiều khu vực chưa rõ ràng bởi hầu hết các hộ dân chỉ có phiếu thu tiền đóng phần trăm làm cơ sở hạ tầng và giấy chứng nhận xã về quyền được phân đất dịch vụ. Các giao dịch này chủ yếu giấy tờ viết tay. Do vậy, rất nhiều trường hợp, sau khi bốc thăm, giá đất dịch vụ tăng lên người dân bán đất lại đòi thêm tiền của người mua. Ngoài ra, thời gian giao đất dịch vụ khá lâu từ khâu giải phóng mặt bằng làm hạ tầng điện nước đến khi bốc thăm lô, số có thể vài năm do vậy nếu đầu tư mua đất dịch vụ người mua nên tính kỹ.

Theo thống kê, hiện tại Hà Nội đang nợ người dân 60.000 hộ dân bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp chưa được giao đất ở tương đương 1.000 ha đất dịch vụ. Trong đó, riêng tiền đầu tư hạ tầng tốn khoảng 100 ngàn tỷ đồng. Để giải quyết triệt để tình trạng này, Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Hồng Khanh đã chỉ đạo các quận, huyện phải tập trung giải quyết dứt điểm để trả hết đất dịch vụ cho chậm nhất đến tháng 6/2013 phải trả hết khoản nợ này.

Đất dịch vụ là loại đất chính quyền đền bù cho người dân bị mất ruộng với một tỉ lệ nhất định ví dụ 1 sào ruộng tương đương 10 m2 đất dịch vụ. Mỗi suất đất dịch vụ có diện tích khoảng 40-50 m2. Sau khi chính quyền xã làm xong hạ tầng cơ sở, điện nước, đường xá sẽ tổ chức cho người dân được bốc thăm lô số cụ thể.

Với lợi thế vị trí đẹp, diện tích nhỏ, giá trị thấp đất thấp trên dưới 2 tỷ đồng/lô vì vậy nhiều năm nay rất nhiều nhà đầu tư quan tâm và cùng với những cơn sốt nóng thị trường giá đất dịch vụ cũng tăng cao.

Đơn cư, với lợi thế vị trí đất đẹp nằm sát ngã tư đường Lê Văn Lương và Lê Trọng Tấn (Hà Đông), đất dịch vụ xã Dương Nội có thời điểm được giao dịch ở mức 1,4 - 1,6 tỉ đồng/lô 50m2. Đất dịch vụ La Khê đường to có giá trên 60 triệu đồng/m2, đường nhỏ 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi thị trường đóng băng giá các lô đất dịch vụ tại đây đã mất giá khoảng 30-40%. Hiện đất dịch vụ Dương Nội giá khoảng 800-900 triệu đồng/lô, đất dịch vụ La Kê giá 1 tỉ đồng-1,2 tỷ đồng/lô.

Theo anh Nguyễn Đức Hùng – Giám đốc sàn bất động sản Vietland thông thường đất dịch vụ chỉ giao dịch sôi động khi thị trường bất động sản tốt. Sau gần 1 năm bất động, vài tuần nay lượng người thăm dò, hỏi mua đất dịch vụ nhiều hơn trước rất nhiều nhưng khối lượng giao dịch thành công vẫn rất hiếm hoi. Tuy nhiên, theo anh Hùng thì phần lớn các khu đất dịch vụ đều nằm ở vị trí rất đẹp trong các dự án vì vậy với lợi thế này nhiều người rất thích mua. Mới đây, sau khi có thông tin việc UBND TP Hà Nội quyết tâm trả sớm đất dịch vụ cho dân nên người mua yên tâm nhiều. Vì vậy, thị trường mới bắt đầu có tín hiệu vui.