Thị trường bất động sản ế ẩm thì không thể chuyển sang cho vay nặng lãi được, như thế là vượt quyền chức năng của văn phòng môi giới. Nếu alibaba an phước không được cấp giấy phép mà vẫn thực hiện cho vay với lãi suất cao tới 3.000 đồng/ngày là trái pháp luật…Đó là những ý kiến của luật sư, chuyên gia BĐS xung quanh vấn đề một số văn phòng, trung tâm môi giới BĐS đang cho vay nặng lãi đã được Laodong.com.vn phản ánh trong bài viết “Ế ẩm, “chợ” đất Hà Nội biến thành “chợ” cho vay nặng lãi”đăng ngày 4.6.


Còn theo TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam thì theo quy định, văn phòng môi giới BĐS chỉ làm trung gian giữa bên bán và bên mua, hưởng chi phí nếu có. Rõ ràng việc cho vay nặng lãi đã vượt ngoài công tác môi giới sẽ bị thu hồi chứng chỉ hay giấy phép hoạt động môi giới. Thị trường ế ẩm thì không thể chuyển sang cho vay nặng lãi được, như thế là vượt quyền chức năng của văn phòng môi giới.

Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cũng cho rằng, về mặt pháp luật, nếu giấy phép alibaba an phước mà không được Nhà nước cho phép mà anh kinh doanh như thế là sai, là vi phạm pháp luật và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Chức năng của các trung tâm môi giới BĐS, các sàn BĐS là chuyển tải các thông tin dự án, là cầu nối để bán các sản phẩm BĐS tới khách hàng, chịu trách nhiệm trước các thủ tục giao dịch mua bán… chứ không có chức năng cho vay tiền. Như vậy, các văn phòng mà cho vay tiền nặng lãi thì tức là họ đang làm “biến tướng” chức năng của trung tâm môi giới BĐS.

Thứ hai, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, nhưng có kèm đăng ký kinh doanh dịch vụ cầm đồ. Nếu “lách” quan hệ cho vay - vay thể hiện dưới hình thức hợp đồng cầm cố tài sản, sẽ rất khó xác định có vi phạm pháp luật hay không. Theo LS Phạm Ngọc Minh, Cty Luật TNHH YouMe, Hà Nội, căn cứ các quy định của Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 thì chỉ những tổ chức có đủ điều kiện, được ngân hàng nhà nước cấp giấy phép, mới được thực hiện hoạt động (kinh doanh) cho vay.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Hữu Cường cũng cho biết thêm, trên thực tế hiện nay thì các văn phòng môi giới BĐS đang mọc lên “tự phát” nhan nhản mà chưa quản lý được. Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục Trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS cũng khẳng định “Cục không quản lý hoạt động của các văn phòng hay trung tâm môi giới BĐS mà chỉ quản lý các sàn giao dịch BĐS. Do đó, các văn phòng môi giới đó chỉ là các tổ chức tự phát, không ai cho phép hoạt động cả”.

Mù mờ như vậy nhưng từ khi hợp nhất vào Hà Nội, tình trạng mua bán đất dịch vụ bằng giấy tờ viết tay đã rất phổ biến ở các quận, huyện phía Tây như Hà Đông, Hoài Đức, Đan Phượng... Người ta chấp nhận chi tiền tỷ mua những thửa đất dự kiến sẽ “xuất hiện” sau này. Có mua, có bán, đội ngũ “cò” đất dịch vụ tăng nhanh chóng. Những ngày này, vào công cụ tìm kiếm Google, gõ cụm từ “đất dịch vụ” cho ra tới 15,5 triệu kết quả. Con số này cho thấy, việc mua đi bán lại đất dịch vụ đã diễn ra rầm rộ như thế nào.

Những lời đường mật thường thấy khi có khách tìm mua đất dịch vụ là “vị trí khu đất nằm sát cạnh hoặc bên trong khu đô thị, rất thuận lợi để buôn bán kinh doanh và làm các dịch vụ hay “cơ sở hạ tầng đồng bộ, đường rộng, ôtô đi lại thuận tiện” và “đất được cấp lâu dài, được phép xây nhà cao tầng để ở hoặc kinh doanh”...Tới đây, dư luận có quyền đặt câu hỏi: Tại sao không cho phép các văn phòng môi giới BĐS hoạt động mà họ vẫn ngang nhiên hành nghề như vậy? Việc cho vay nặng lãi như vậy là trái với pháp luật, chẳng lẽ không có cơ quan chức năng nào đi kiểm tra và có biện pháp đối với những hành vi này?

Khái niệm “đất dịch vụ” bắt đầu lan tràn trên thị trường bất động sản Hà Nội từ khoảng năm 2008, khi hàng loạt quận, huyện thuộc Hà Tây (cũ) chuẩn bị hợp nhất vào Hà Nội. Có thể hiểu vắn tắt là trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp phục vụ dự án, nông dân bị mất đất canh tác. Để hỗ trợ cho nông dân, Nhà nước có chính sách hỗ trợ bằng đền bù, đào tạo nghề và phân đất dịch vụ.

Theo đó, mỗi hộ dân được phân đất dịch vụ với diện tích bằng 10% diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi. Điều đáng nói là các khu đất dịch vụ này phần lớn vẫn nằm trên giấy. Có khu đã GPMB, đang làm hạ tầng, có khu còn chưa xong GPMB... Tất cả những gì hiện hữu mới chỉ là bản danh sách các hộ dân sẽ được cấp đất dịch vụ - chứ chưa hề có lô, thửa, hay bản đồ phân khu rõ ràng như đất dự án.

Mới nghe thì rất hấp dẫn nhưng khi hỏi “cò” chỉ đích danh địa điểm, tất cả đều đánh trống lảng bởi đất còn đang “trên trời”, đã biết ở đâu mà chỉ! Thêm nữa, đất dịch vụ không phải đất ở bởi như đã nói ở trên, đất này được giao cho dân với mục đích sản xuất, tạo công ăn việc làm bù đắp cho diện tích đất canh tác đã thu hồi. Ông Nguyễn Đức Biền, Trưởng Ban chỉ đạo GPMB TP Hà Nội giải thích: “Đất dịch vụ không phải đất tái định cư nên không phải cứ thích là xây nhà ở. Muốn chuyển thành đất ở, phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và đặc biệt phải phù hợp quy hoạch. Nếu quy hoạch nói đó là đất sản xuất thì không thể xây nhà ở được...”.

Hơn tháng trở lại đây, giá đất dịch vụ tại thôn Vân Lũng, xã An Khánh (huyện Hoài Đức) bất ngờ tăng chóng mặt và tin rao bán loại đất này tràn ngập trên các trang rao vặt về nhà đất cũng như tại các văn phòng nhà đất. Theo đó, mức giá đất dịch vụ rao bán dao động từ 19 đến 25 triệu đồng/m2 (tùy thuộc vào vị trí trong ngõ hay mặt đường), với những lời rao hấp dẫn như “bán đất dịch vụ giá rẻ, hồ sơ đầy đủ Giấy chứng nhận của huyện Hoài Đức cấp, các giấy tờ hợp lệ, có xác nhận và dấu của Hợp tác xã nông nghiệp và xác nhận của chính quyền địa phương...”.

Do đó, những tổ chức không được cấp phép giấy phép, vẫn thực hiện cho vay thường xuyên và vì mục đích sinh lợi là trái pháp luật. Tuy nhiên, quan hệ vay - cho vay, có một vài điểm tương tự hoạt động cho vay ngân hàng, như: Thứ nhất, doanh nghiệp, cá nhân (không hoạt động ngân hàng) cho tổ chức, cá nhân khác vay. Việc cho vay - vay này là không trái quy định của pháp luật, nếu không vì mục đích kinh doanh (nghĩa là không có tính chất không thường xuyên, không có mục tiêu lợi nhuận).

Nhưng, Lãi suất vay phải tuân thủ quy định khoản 1 Điều 476 Bộ luật dân sự: “Lãi suất vay do các bên thoả thuận nhưng không được vượt quá 150% của Lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng”. Nếu Lãi suất vay quá cao (ví dụ Lãi suất tới 3.000 đồng/ngày, tương ứng 108%/năm, trong khi Lãi suất cơ bản của NHNN đang là 9%/năm), là trái pháp luật.

Theo những thông tin lan truyền trong giới kinh doanh bất động sản, giá đất tại khu đô thị mới Nam An Khánh, Bắc An Khánh nằm kế bên thôn Vân Lũng có giá đắt gấp 2-3 lần mức giá trên nên đầu tư vào đất dịch vụ sẽ mang lại cơ hội rất lớn. Trước những lời đồn thổi về siêu lợi nhuận, đã có không ít người dân, nhà đầu tư đổ xô về tìm hiểu với mục đích “thu gom” đất chờ thời.

Để chứng thực những vụ mua bán đất dịch vụ tại Hoài Đức, phóng viên đã có mặt tại Nhà văn hóa thôn Vân Lũng và chứng kiến cảnh người dân đến nộp tiền xây dựng cơ sở hạ tầng cho quỹ đất dịch vụ. Ngay tại hiên nhà văn hóa, thấy sự có mặt của người lạ, một số “cò” đất ngay lập tức đã áp sát, chào bán đất dịch vụ với giá từ 800 đến trên 900 triệu đồng/suất đất, mặt tiền 4m, diện tích gần 40m2, tức khoảng 20-25 triệu đồng/m2.